7年诉讼“拉锯战”检察官化解物业纠纷

近日，吉林市船营区人民检察院组织召开了一场公开听证会，成功调解一起民事纠纷监督案件，有效化解了物业公司和业主长达7年的矛盾，取得了良好的法律效果和社会效果。

基本案情

(1)案件概述

2016年1月，钱某在吉林市某房地产开发公司购买一套商业用房并完成交户，但钱某一直未缴纳物业管理费、代收取暖费、公共能耗等费用。2021年1月5日，物业公司起诉至船营区人民法院请求钱某支付2016年至今拖欠的物业服务费40440元,供热费22244元，及违约之日起的全部利息。

(2)裁判观点

船营区法院于2021年3月10日作出判决：钱某向物业公司支付物业服务费39316元及逾期缴纳物业费利息损失。钱某不服一审判决，向吉林市中级人民法院提出再审申请，2021年11月22日吉林市中级人民法院作出民事裁定：驳回钱某再审申请。

2023年6月，钱某向船营区检察院提出民事生效裁判监督申请，船营区检察院依法予以受理。

(3)争议焦点

检察官在调查中了解到，钱某不缴纳物业费也有其原因，由于房屋验收不合格，业主从2016年开始一直无法正常使用房屋，并且开发商为了吸引业主购房，私下与部分业主签订减免3年物业费的条款等等一系列的问题，让业主与物业公司的矛盾接连不断。

因业主长期拖欠物业费，物业公司将多名业主起诉至船营区法院，大量的诉讼案件出现，让物业公司苦不堪言，公司的经营也陷入了困境。

办案检察官在详细了解案情后发现，此类物业服务合同纠纷标的不大，争议内容明确，但是“民生无小事”，检察官为实质化解纠纷，主动与双方当事人进行沟通。面对当事人双方各执一词、互不退让的态度，我们采用“背靠背”形式进行“一对一”交流，一方面为钱某讲明拒绝缴纳物业费的后果和需要承担的法律责任;另一方面就在2016年—2021年间因验收问题，商户不能正常使用房屋的客观情况讲道理，双方激动的情绪有所缓和。

公开听证促和解

2023年9月19日，船营区检察院组织召开了公开听证会，邀请人民监督员参加听证，主动接受社会各界监督，共同帮助双方当事人化解矛盾。在人民监督员的见证下，物业公司同意免除2016年—2021年钱某的物业费及供暖费用，钱某同意足额缴纳2021年之后的物业费及供暖费用9000元，最终双方握手言和，签订和解协议，并现场履行了全部支付义务。

听证会强调：该案是船营区检察院针对此类案件作出的一次有益尝试,是一个成功的案例，既能有效解决问题，又保障了双方日后稳定的合同关系，是一次双赢多赢共赢的举措，具有重要价值，不关乎谁对谁错，重要的是社会价值和检察温度的体现，对日后该类案件的开展，有积极的引导作用。

近年来，船营区检察院积极践行新时代“枫桥经验”，将和解意识融入民事办案日常，牢固树立“监督与息诉并重”的办案理念，努力把矛盾化解在当地、消解于未然，以优质检察履职持续增强人民群众的获得感、幸福感，推动诉源治理新局面。

检察官说法

物业服务合同作为一种持续性、服务性合同，其提供的服务具有公共属性。物业服务费是物业服务运行的基础，物业费的收取具有公共属性，业主不能仅凭个人感受拒绝接受服务或不予缴纳物业费。业主如对物业服务不满意，可以依法成立业主委员会，以便更好的和物业公司沟通解决物业服务中存在的各种问题，也可直接提起诉讼，以维护自己的合法权益。

法律链接：

《中华人民共和国民法典》

第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主有法律约束力。

第九百四十二条第一款 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合同期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取通知供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。

责任编辑：马尧